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Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 30.04.2008 - 11 O 126/07

Landgericht Hannover

Geschäfts-Nr.:

11 O 126/07

Verkündet am:

30.04.2008

#, Justizangestellte

als Urkundsbeamtin/beamter der Geschäftsstelle

Urteil

Im Namen des Volkes!

In dem Rechtsstreit

des Herrn #,

Kläger

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte #

gegen

die Firma B. B. AG, #,

Beklagte

Prozessbevollmächtigte: #

Firma D. G. KG R. F. GmbH & Co., vertreten durch die Komplementärin R. F. GmbH, diese vertreten durch deren Geschäftsführerin #,

Nebenintervenientin

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte #

hat die 11. Zivilkammer des Landgerichts Hannover auf die mündliche Verhandlung vom 20.02.2008 durch die Vorsitzende Richterin am Landgericht #,

den Richter am Landgericht # und den Richter am Landgericht #

für R e c h t erkannt:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 897,42 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.05.2007 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung aller Rechte des Klägers an dem Anteil an der D. G. KG R. F. GmbH & Co. mit einem Nominalbetrag von 35.000,00 DM (17.895,22 €) – Nr. 1108 des Treugeberregisters der Treuhänderin, Fa. C. Treuhand GmbH B.

2. Es wird festgestellt, dass keine Darlehensrückzahlungsansprüche der Be-klagten gegen den Kläger aus dem Darlehensvertrag vom 28.06./ 07.07.2000 (Vertrags-Nr.: 9554406260) bestehen.

3. Die Beklagte wird verurteilt, die in dem Darlehensvertrag vom 28.06./ 07.07.2000 abgetretenen Sicher-heiten freizugeben, Zug um Zug gegen Abtretung aller Rechte des Klägers an dem unter Ziffer 1. genannten Fondsanteil.

4. Es wird festgestellt, dass die Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist, der sich aus den oben genannten Darlehen und der Fondsbeteiligung über den 31.12.2006 hinaus ergibt.

5. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte in Annahmeverzug befindet.

6. Die Beklagte wird verurteilt, den Kläger von möglichen Ansprüchen des für ihn zuständigen Finanzamtes freizustellen, soweit diese auf einer Besteuerung der im Tenor zu 1) genannten Zahlung oder der Änderung von Einkommensteuerbescheiden aufgrund der Verurteilung der Beklagten beruhen.

7. Die Beklagte wird des Weiteren verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten von 1.430,05 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.02.2008 zu zahlen.

8. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

9. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 18 % und die Beklagte zu 82 %. Die Kosten der Nebenintervenientin trägt der Kläger zu 18 %; im Übrigen trägt die Nebenintervenientin ihre Kosten selbst.

10. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % der zur Vollstreckung an-stehen-den Forderung. Die gegen ihn gerichtete Vollstreckung kann der Kläger durch Sicherheit in Höhe von 120 % der vollstreckbaren Forderung abwenden, falls nicht zuvor die Beklagte bzw. die Nebenintervenientin Sicherheit in Höhe von 120 % der jeweils zur Vollstreckung anstehenden Forderung leistet.

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Tatbestand

Der Kläger macht mit seiner am 20.04.2007 eingegangenen, der Beklagten am 18.05.2007 zugestellten Klage Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit einer von der Beklagten finanzierten Fondsbeteiligung an der "D. G. KG R. F. GmbH & Co. B." geltend.

Der Kläger beteiligte sich gemäß Treuhandauftrag vom 15. oder 17.05.2000, den die Treuhänderin am 17.05.2000 annahm, an der "D. G. KG R. F. GmbH & Co." mit einem Betrag von 35.000,- DM zzgl. 5 % Agio (Anlagen A1/A2, Bl. 16 f. d.A.). Es handelt sich um einen geschlossenen Immobilien-fonds, der nach der ursprünglichen Konzeption – direkt oder mittelbar – Immobilieneigentum in sechs verschiedenen Fondsobjekten in B. und Br. erwerben sollte (vgl. Fondsprospekt Stand Dezember 1999, Anl. A18, Bl. 102 ff. d.A.). Die Fondskonzeption wurde allerdings nachträglich geändert. Drei Fondsobjekte wurden aufgrund eines Gesellschafterbeschlusses aus Dezember 1999 aus dem Fonds herausgenommen; in der Folgezeit wurden – wie der Kammer aus Parallelverfahren bekannt ist – wiederum andere Fondsobjekte hinzugenommen.

Die Beteiligung des Klägers wurde finanziert durch ein zum 30.06.2010 endfälliges Darlehen der Beklagten (vgl. Kreditvertrag vom 28.06./.07.07.2000, "Investitionskredit zur freien Verfügung", Anlage A3, Bl. 18).

Die Bereitstellung dieses Finanzierungsproduktes "Investitionskredit zur freien Verfügung" bis zum 31.12.2000 hatte die Beklagte den Fondsinitiatoren zuvor mit Schreiben vom 13.04.2000 (Anlage A9, Bl. 91 d.A.) bestätigt. Bereits mit Schreiben vom 23.02.1999 (Anlage A11, Bl. 93 d.A.) hatte die B. H. AG der Fonds-Komplementärin "R. M. GmbH" bestätigt, seit April 1998 in intensiveren Geschäftsbeziehungen zu stehen. Es sei ein Kooperationsvertrag zwischen der R. M. GmbH und der Beklagten zur Finanzierung von Endkunden beim Erwerb von Anteilen an Geschlossenen Immobilienfonds der R. und eine Vertriebsvereinbarung mit der B. B. AG zum Mitvertrieb von Grundbesitz-fondsanteilen an dem streitgegenständlichen Fonds geschlossen worden. Hierzu hatte die Beklagte unter dem 13.03.1998 (Anlage A8, Bl. 90 d.A.) und 05.08.1998 (Anlage A17, Bl. 99 d.A.) Kooperationsvereinbarungen mit den Fondsinitiatoren geschlossen.

Die Fondsinitiatoren hatten ursprünglich das Objekt S. R. als Bauträger geplant; die B. I. GmbH hatte eine Vertriebsgarantie für Teile des Objekts übernommen, wonach diese verpflichtet gewesen wäre, die am 30.06.1998 unverkauften Einheiten zu erwerben (vgl. Schreiben der B. I. GmbH vom 25.05.1998, Anlage A16, Bl. 98 d.A.). Die Fondsinitiatoren hatten die Bereitschaft erklärt, die unverkauften Wohneinheiten sowie Gewerbeeinheiten des Projekts M. Straße in einen neuen R.-Fonds aufzunehmen, wenn es der B. I. GmbH gelingt, die Beklagte als kompetenten Gesamtfinanzierer für die Fondsanteils-finanzierung von Endkunden aufzunehmen (aaO). Entsprechend wurde in der Folgezeit verfahren.

Die streitgegenständliche Fondsbeteiligung wurde dem Kläger durch den Anlageberater O. S. vermittelt. Es fanden zunächst zwei Gesprächstermine statt, deren Hergang zwischen den Parteien im Einzelnen streitig ist. In dem Vermittlungsgespräch lag der Fondsprospekt, Ausgabe Dezember 1999 (Anlage A18, Bl. 102 ff. d.A.) vor und war Gegenstand des Gesprächs. Zum Abschluss des zweiten Gesprächstermins am 06.03.2000 zeichnete der Kläger eine Fondsbeteiligung in Höhe von 60.000,- DM zzgl. Agio. Nachdem der Anlageberater dem Kläger mitgeteilt hatte, dass es Schwierigkeiten mit der Beteiligungshöhe gebe, weil die Fondsgesellschaft und die Bank der Meinung seien, dass eine Beteiligung über 60.000,- DM zzgl. Agio für ihn zu hoch sei, unterzeichnete der Kläger am 15. oder 17.05.2000 noch einmal den geänderten Treuhandauftrag mit einem auf 35.000,- DM zzgl. 1.750,- DM Agio reduzierten Beteiligungsbetrag. Am 28.06.2000 brachte der Zeuge S. bei dem Kläger zu Hause den Kreditvertrag vorbei, den dieser – zusammen mit einem Überweisungsträger über die Beteiligungssumme zzgl. Agio – unterschrieb.

Nach dem Prospekt (S. 4 = Bl. 103R d.A.) sollen die Ausschüttungen "ab dem Jahr 2000 3,5 % betragen und dann ansteigen bis zu 8 % im Jahr 2034". Dort heißt es unter "Das Angebot im Überblick": "Die R. B. GmbH & Co. KG garantiert ab 01.01.2001 für das jeweilige Bauvorhaben für die Dauer von insgesamt 5 Jahren die prognostizierten durchschnittlichen Mieten wie folgt:" In der folgenden Aufstellung der Mieten für die verschiedenen Objekte ist für "R." eine Miete von "14,00 DM/m²/Monat" angegeben. In den Erläuterungen der Prognoserechnung (S.31 = Bl. 117 d.A.) ist unter "Mieten / Mietgarantie / Mieterhöhung / Mietausfallrisiko" für das Objekt R. angegeben: "In R. beläuft sich die Durchschnittsmiete auf 14,00 DM/m² Wohnfläche, ...". Die Prognoserechnung sieht eine Erhöhung der Mieteinnahmen ab 2005 vor (S. 28 = Bl. 115R). Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Prospekt Bezug genommen.

Mit Schreiben der B. I. GmbH vom 23.05.2000 (Anl. A14, Bl. 96 d.A.) an die R. M. GmbH wurden Nachfragen zur wirtschaftlichen Entwicklung des streitgegenständlichen Fonds gestellt: Grund des Schreibens seien die im Gespräch mit der Beklagten anscheinend zu Tage getretenen Fragen hinsichtlich der Entwicklung der Mieterträge und des Vermietungsstandes. Weiter heißt es in dem Schreiben: "Wie Sie wissen stehen wir als Partner, der Ihren Fonds sowohl vertreibt als auch die KG-Anteile finanziert, auf Grund jüngster Urteile in der vollen Prospekt-, Berater- und Produkthaftung, und zwar so, als wenn der 3. G.-Immobilien-fonds unser eigener Fonds wäre. Wir sind daher verpflichtet, uns über die Validität der Prospektaussagen ein realistisches Bild zu machen. Nach den mir vorliegenden Informationen liegt der Vermietungsstand und die realisierten Mieterträge rund 850 TDM unter dem im Prospekt angegebenen Prognosewert für die Mieterträge. Vor diesem Hintergrund wäre ich Ihnen für die kurzfristige Beantwortung folgender Fragen dankbar: Wie hoch ist die Soll / Ist-Abweichung zwischen der im Prospekt enthaltenen Kalkulationsgröße für die Mieterträge und dem tatsächlich erreichten Ist-Wert per Ende April 2000? Von welcher Mietertragsprognose gehen Sie aufgrund eingetretener Marktänderungen bei Vollvermietung aller Objekte nunmehr aus? Welche wirtschaft-lichen Folgen auf die mittel- und langfristige Ausschüttungsfähigkeit und die Entwick-lung der Liquiditätsreserve haben die eventuell nach unten korrigierten Mietertrags-prognosen. Wenn absehbar ist, dass die in der Prognoserechnung angenommenen Prämissen zumindest für die absehbare Zeit so nicht realisierbar sind, wie soll dies im weiteren Vertriebsprozess kommuniziert werden?" In ihrem Antwortschreiben vom 29.05.2000 nahm die R. M. GmbH Bezug auf ein an die Beklagte gerichtetes Schreiben vom 10.05.2000 (im Parallelverfahren 11 O 142/07 vorgelegt als Anlage B4, Bl. 115 d.A.) und führte im Übrigen aus, dass für die "Mindererträge" des Fonds "im Wesentlichen das Objekt M. Straße # verantwortlich" sei (Anlage A15, Bl. 97 d.A.).

Der Kläger verlangt die Rückabwicklung der finanzierten Fondsbeteiligung im Wege des Schadensersatzes. Mit seinem Klagantrag zu 1. verlangt der Kläger die Erstattung geleisteter Darlehenszahlungen von insgesamt 8.800,95 € (vgl. Aufstellung Bl. 130 d.A.) abzüglich erhaltener Ausschüttungen von insgesamt 2.362,15 € (vgl. Aufstellung der Fondsverwaltung, Anlage A5, Bl. 46 d.A).

Der Kläger trägt zu dem Vermittlungsgespräch vor, ein Arbeitskollege habe ihn Ende Febr./Anfang März 2000 gefragt, ob dieser seine Telefonnummer an einen Anlageberater weitergeben dürfe. Einige Tage später habe sich der Anlageberater S. bei ihm telefonisch gemeldet und seine Beratung zu Steuerspar-möglichkeiten und Altersvorsorge angeboten. Es sei ein Gesprächstermin vereinbart worden, der wenige Tage später in seiner Wohnung stattgefunden habe. Der Zeuge S. habe erklärt, dass sich für seine – des Klägers – Zwecke Immobilienfonds eigneten. Dieser habe sich Unterlagen aushändigen lassen, um anhand der Einkommensverhältnisse des Klägers zu prüfen, ob das Konzept für ihn in Betracht komme. Wenige Tage später habe S. angerufen und erklärt, er habe alles geprüft und könne ihm – dem Kläger – ein Angebot machen. In dem daraufhin vereinbarten Gesprächstermin am 06.03.2000, habe der Zeuge eine Beteiligung an dem streitgegenständlichen Fonds in Höhe von 60.000,- DM vorgeschlagen. Er habe den Fondsprospekt zur Ansicht vorgelegt, auf die dort auf S. 4 aufgeführten Immobilien mit den prognostizierten Mieten hingewiesen, und erklärt, die Beteiligung würde sich bis auf einen geringen Betrag von alleine tragen. Anhand des Fondsprospekts sei ihm – dem Kläger – eine nachhaltig erzielbare Nettomieteinnahme von 2.207.556,- DM suggeriert worden.

Er – der Kläger – habe darauf hingewiesen, dass er nur eine sichere Anlage akzeptiere, zumal sie ja als Altersvorsorge dienen solle. Auf die Frage, was im Fall von Arbeitslosigkeit passiere, habe der Zeuge S. erklärt, die Beteiligung sei jederzeit verkäuflich, ein Verkauf vor Ablauf von 10 Jahren empfehle sich aber nicht, da der Gewinn dann versteuert werden müsse. Der Zeuge habe nicht darüber aufgeklärt, dass es sich um eine unternehmerische Beteiligung mit hohem Verlustrisiko bis zum Totalverlust handele.

Die Beklagte habe mit den Fondsinitiatoren hinsichtlich des streitgegenständlichen Fonds – wie sich aus den vorgelegten Unterlagen ergebe – in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet.

Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagte hafte aufgrund eines Wissensvorsprungs wegen eigenen Verschuldens bei Vertragsschluss. Der Beklagten sei aufgrund ihrer aktiven Beteiligung an der Gestaltung des Fondsprodukts von Anfang die Diskrepanz zwischen den prospektierten und den erzielbaren Mieteinnahmen sowie die unrealistische Verzinsung der Liquiditätsreserve – 6 % p.a. laut Prospekt – bekannt gewesen. Es sei der Beklagten positiv bekannt gewesen, dass die avisierte Ausschüttung nicht nachhaltig erzielt werden konnte. Schon im Jahr 2000 seien die Mieteinnahmen mit einem Betrag von 893.562,58 DM in enormem Umfang hinter den prospektierten Mieteinnahmen von 2.207.556,- DM zurückgeblieben (s. Gewinn-ermittlung für das Jahr 2000, Anlage A37, Bl. 252 ff. d.A.). Dies sei der Beklagten – wie sich auch aus dem Schreiben vom 23.05.2000 (Anlage A14, Bl. 96 d.A.) ergebe – auch bereits bekannt gewesen. Dabei habe sich u.a. das der Beklagten bekannte Leerstandsrisiko für das Objekt M. Straße realisiert. Aus dem Prospekt-prüfungsbericht der Wirtschaftprüfungsgesellschaft T. vom 15.04.1999 (Anlage A38, Bl. 256 ff. d.A.) sei der Beklagten auch von Anfang an bekannt gewesen, dass die in der Anlagenplanung angesetzten Mieten für das Objekt R. zunächst nicht erzielbar gewesen seien.

Die Verjährungseinrede der Beklagten greife nicht durch. Die erforderliche Kenntnis in Bezug auf eine Haftung der Beklagten habe er erst aufgrund anwaltlicher Beratung erhalten.

Der Kläger beantragt (Bl. 2, 131, 295, 311 d.A.)

1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 6.438,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung aller Rechte des Klägers an dem Anteil an der "D. G. KG R. F. GmbH & Co." mit einem Nominalbetrag von 35.000,00 DM (17.895,228 €),

2. festzustellen, dass keine Darlehensrückzahlungsansprüche der Beklagten gegen den Kläger aus dem Darlehensvertrag vom 28.06./07.07.2000 (Vertrags-Nr.: 9554406260) bestehen,

3. die Beklagte zu verurteilen, alle abgetretenen Sicherheiten freizugeben,

4. festzustellen, dass die Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist, der sich aus dem Darlehen und der Beteiligung über den 31.12.2006 hinaus ergibt,

5. festzustellen, dass sich die Beklagte in Annahmeverzug befindet,

6. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Kläger von möglichen Ansprüchen des für ihn zuständigen Finanzamtes freizustellen, soweit diese auf einer Besteuerung der im Tenor zu 1) genannten Zahlung oder der Änderung von Einkommensteuerbescheiden aufgrund der Verurteilung der Beklagten beruht,

7. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 1.430,05 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit Rechtshängigkeit an Kosten für die außergerichtliche Rechtsverfolgung zu zahlen.

Die Beklagte und die Nebenintervenientin beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte stellt eine Haftung in Abrede. Dem Fondsvermittler sei keine vorsätzliche Falschberatung anzulasten. Die Beratung sei auf der Grundlage des Fondsprospekts erfolgt, den der Vermittler für plausibel gehalten habe.

Eine Haftung für eigenes Verschulden komme nicht in Betracht. Die Funktionsweise des Disagio sei erklärt worden. Sie – die Beklagte – habe ihre Kreditgeberrolle nicht überschritten und auch keinen Wissensvorsprung gehabt. Sie habe nicht vorhersehen können, dass die prospektierten Mieteinnahmen – nach Auslaufen der Mietsicherheit – nicht zu erzielen sein würden. Die in dem Schreiben der B. I. genannte Differenz von 850.000,- DM sei kein realer Betrag, sondern eine Hochrechung an Hand der Zahlen des 1. Quartals 2000 gewesen. Sie habe auf ihre Nachfrage erfahren, dass der Grund für die Diskrepanz nicht in einer fehlerhaften Kalkulation der qm-Miete liege, sondern in der noch nicht abgeschlossenen Vermietung zu Beginn der Fondsaktivität, was sich in der Folgezeit bestätigt habe. Die Planungen seien selbstverständlich von Vollvermietung ausgegangen, da ein Investor keine Leerstände einplane (Bl. 269 d.A.).

Die für das Objekt R. erzielten Einstiegsmieten bedeuteten nicht, dass keine höheren Mieten zu erzielen seien. Einstiegsmieten würden zu Beginn der Vermietungsphase geringer angesetzt, um zunächst die Vermietung anzukurbeln. Da mit einer durchschnittlichen Miete von 14,- DM kalkuliert worden sei, seien geringere Einstiegsmieten überhaupt nicht bedenklich. Auch sei die Mietgarantie zu berücksichtigen, weil es für sie – die Beklagte – keinerlei Anhaltspunkte dafür gegeben habe, dass die Miete von 14,- DM/qm nicht zumindest mittel- bis längerfristig, jedenfalls vor Ablauf der Mietgarantie erreicht werde. So sei in einer "Wertschätzung" der B. B.e "für B.-interne Beleihungszwecke" vom 02.10.1996 für eine Wohnung des Objekts R. eine Miete von 15,50 DM/qm zugrunde gelegt worden (Anlage B8, Bl. 213 ff. d.A.). Die Kapitalausstattung der Mietgarantin sei völlig belanglos (Bl. 272 d.A.).

Außerdem erhebt die Beklagte die Einrede der Verjährung und trägt hierzu vor, der Kläger habe bereits nach dem ersten Jahr der Beteiligung gewusst, dass Steuervorteile und Ausschüttungen seine Zins- und Tilgungsaufwendungen nicht abdecken können. Der Kläger habe auch die Möglichkeit gehabt, Gesellschaftsprotokolle und Geschäfts-führungs-berichte einzusehen.

Wegen des übrigen Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze, insbesondere die o.g. Anlagen, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und im Wesentlichen begründet.

I.

Der Kläger hat einen Schadensersatzanspruch in Bezug auf die von der Beklagten finanzierte Fondsbeteiligung.

1. Die Beklagte hat im Zusammenhang mit der Beteiligung des Klägers an der D. G. KG R. F. GmbH & Co. und deren Finanzierung durch das von ihr gewährte Darlehen ihr persönlich obliegende Aufklärungspflichten in schuldhafter Weise verletzt.

Bei vorsätzlichen Täuschungen durch die Fondsinitiatoren oder sonst verant-wortlichen Personen besteht eine eigenständige Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank im Falle eines Wissensvorsprungs, wobei im Falle eines institutionalisierten Zusammen-wirkens bei evidenten Abweichungen die Kenntnis der Bank von einer vorsätzlichen Täuschung vermutet wird.

a) Auch die Beklagte stellt insoweit nicht mit Substanz in Zweifel, dass schon im Jahr 2000 die in dem Prospekt genannten Mieteinnahmen mit den tatsächlichen Miet-erträgen nicht übereinstimmten. In dem Prospekt (Stand Dezember 1999), der der Be-tei-ligung des Klägers zugrundelag, wurden Netto-Mieteinnahmen von 2.207.556,- DM prognostiziert, während aus der Gewinnermittlung der Fonds-gesellschaft für das Jahr 2000 erzielte Netto-Mieteinahmen von nur insgesamt 893.562,58 DM zu entnehmen sind.

Die prognostizierten Mieteinnahmen sind – unter Berücksichtigung einer ab Ende 1999 betriebenen Änderung der Fondsstruktur – zwar massiv reduziert worden; aber auch dieser reduzierte Betrag lag immer noch ca. 33 % über den tatsächlich erzielten Mieteinnahmen. Zudem waren diese Änderungen dem Kläger, der immer noch auf der Grundlage des bereits veralteten Prospekts geworben wurde, nicht bekannt gegeben worden. Dass sich mehrere in dem ihm vorgelegten Fondsprospekt beworbene Fondsobjekte als – wie es die Beklagte in Parallelverfahren ausgedrückt hat – "Problemkinder" erwiesen haben, blieb dem Kläger daher auch verborgen.

Bezüglich des Objektes R., aus dem nach dem geänderten Fondskonzept insgesamt ca. 47 % der gesamten Mieteinnahmen des Fonds erzielt werden sollten, war ausweislich der Seiten 4 und 31 des Prospektes ausdrücklich eine tatsächlich zu erzielende Miete von 14,00 DM/qm für die Zeit ab 01.01.2000 prognostiziert worden. Der gleiche Wert ist auch in die auf Seite 25 des Prospektes enthaltene Anlageplanung eingestellt. In Wirklichkeit konnten unstreitig nur Mieten von 12,00 DM bis 12,50 DM, d.h. zwischen ca. 14 und 11 % weniger, am Markt erzielt werden, woraus sich in Bezug auf dieses für den wirtschaftlichen Erfolg des Fonds bei weitem wichtigste Fondsobjekt – zusätzlich zu den Einnahmeausfällen durch Leerstand – erhebliche Mindereinnahmen ergaben.

b) Die Beklagte hätte die Anleger über diese Diskrepanzen, die für die Anlageentscheidung von grundlegender Bedeutung sind, in geeigneter Weise informieren müssen. Sie wusste, dass der Prospekt mit den unzutreffenden Angaben für den Vertrieb der Anlagebeteiligungen verwendet wurde. Dies stellte sich als eine vorsätzliche Täuschung der Anleger durch Fondsinitiatoren und die sonst verantwortlichen Personen dar. Die Beklagte kannte auch die maßgeblichen Abweichungen. Die Beklagte war über die grundlegende Entwicklung des Fonds laufend informiert. Dies ergibt sich z.B. auch aus dem – der Kammer aus Parallelverfahren bekannten – Schreiben der R. vom 14.04.2000 (im Parallelverfahren 11 O 142/07 vorgelegt als Anlage A14, Bl. 158 d.A.), mit dem der Beklagten die aktuellen Vermietungsstände des streitgegenständlichen Fonds, der Soll-/Ist-Vergleich für das Jahr 1999, das Protokoll der Gesellschafter-versammlung und auch der Geschäftsführungsbericht übersandt wurden.

Dass seitens der Beklagten die wirtschaftliche Situation des Fonds aufmerksam und genau beobachtet wurde, ergibt sich schon aus dem Schreiben vom 23.05.2000 (Anlage A13), in dem von einer eigenen Prospekt-, Berater- und Produkthaftung die Rede ist. Dass dieses Schreiben von der B. I. GmbH stammte, ist insoweit ohne Belang. Denn die Beklagte behauptet selbst nicht, dass ihr dieses Schreiben nicht bekannt und im eigenen Verantwortungs- und Rechtsbereich ohne Bedeutung gewesen sei. Soweit sie geltend macht, die in dem Schreiben genannte Deckungslücke beruhe auf einer nicht maßgeblichen Hochrechnung, ist dies in diesem Zusammenhang ebenfalls ohne Belang. Die Beklagte hat nicht mit Substanz in Abrede genommen, dass diese "Hochrechnung" auf dem damaligen Erkenntnisstand beruhte. Diese Erkenntnisse, die ausweislich des Schreibens vom 23.05.2000 zur Besorgnis Anlass gaben, hätte sie dem Kläger mitteilen müssen, bevor sie – im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang – seinen Fondsbeitritt finanzierte. Die knappen und überwiegend ausweichenden Antwort-schreiben der Fondsinitiatoren stellten schon auf den ersten Blick keine zufriedenstellende Antwort auf die berechtigten Fragen dar. Das errechnete Defizit konnte in keiner Weise "im Wesentlichen" durch Leerstände des Objekts M. Straße erklärt werden, für das lediglich jährliche Mieteinnahmen von insgesamt 322.676,- DM kalkuliert waren. Die deutlich ausweichenden Antworten der Fondsinitiatoren waren vielmehr geeignet, die aus den Fragen ersichtlichen Bedenken zu verstärken.

c) Darüber hinaus besteht hinsichtlich dieser evidenten Abweichungen auch eine – von der Beklagten nicht widerlegte – Vermutung ihrer Kenntnis:

In Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber eines finanzierten Objekts können sich Anleger unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fonds-initiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH, Urteil v. 16.05.2006, Az. XI ZR 6/04). Diese Grundsätze gelten – wie der BGH mit Urteil v. 21.11.2006, Az.: XI ZR 347/05 klargestellt hat – auch bei einem verbundenen Geschäft, wenn die außerhalb des Verbunds stehenden Fonds-initiatoren oder Gründungsgesellschafter die arglistige Täuschung begangen haben und die Klägerin mit ihnen in institutionalisierter Art und Weise zusammengewirkt hat. Ein institutionalisiertes Zusammenwirken ist gegeben, wenn zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen, etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen, bestanden (BGH, XI ZR 6/04, Abs. 53).

Von einem solchen institutionalisierten Zusammenwirken ist hier auszugehen. Wegen der Einzelheiten der intensiven Geschäftsbeziehung zwischen den Fondsinitiatoren und der Beklagten, die vorsah, dass die Fondsbeteiligungen mit einer Finanzierung durch die Beklagte vermittelt wurden, wird auf den Urteilstatbestand (S. 3 f.) Bezug genommen. Nach den vorliegenden Unterlagen kann kein Zweifel daran bestehen, dass die Fondsinitiatoren mit der Beklagten in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet haben. Die Beklagte ist dem auch nicht mit Substanz entgegengetreten. Dass die Beklagte auch tatsächlich eine Vielzahl von Fondsbeteiligungen privater Anleger des streitgegenständlichen Fonds finanziert hat, ist der Kammer aus einer Reihe von Parallelverfahren bekannt.

d) Soweit die Beklagte dennoch eine vorsätzliche Täuschung in Abrede stellt und darauf verweist, dass die Prospektaussagen Prognosen gewesen seien und nach dem damaligen Erkenntnisstand nicht zu beanstanden gewesen seien, geht dies schon vom Ansatz her fehl. Denn die "Prognosen" hatten sich durch die tatsächliche Entwicklung zum Zeitpunkt der Beteiligung des Klägers bereits als falsch herausgestellt.

Soweit sich die Beklagte – hinsichtlich des Objekts R. – darauf beruft, dass es sich um geringere "Einstiegsmieten" gehandelt habe, um zunächst die Vermietung anzukurbeln, ist dies ohne Substanz. Bereits die in dem – in Parallelsachen vorgelegten – Geschäftsführungsbericht 1999 genannten "Einstiegs-mieten" haben sich schon auf einen Vermietungsstand von über 90 % bezogen. Die "Einstiegsmieten" haben sich auch im Jahr 2000 – trotz weiter erhöhtem Vermietungsstand – nicht erhöht.

Die Beklagte hat auch nichts mit Substanz dazu vorgetragen, dass und in welcher Weise – etwa durch Vereinbarung von Staffelmieten – eine Steigerung der Mietein-nahmen in kurzfristiger Zeit auf das prospektierte Niveau gewährleistet werden sollte. Hinzu kommt, dass ausweislich des Prospektes bereits nach vier Jahren – ab 2005 –eine weitere Steigerung der prognostizierten Beträge um ca. 16 % vorgesehen war. Wie dies erreicht werden sollte, ist nicht ersichtlich. Wenn sich bereits die Prognosen für die Anfangsjahre als falsch herausgestellt hatten, begründete dies vielmehr erhebliche Zweifel daran, dass die Prognosen für die folgenden Jahre – mit deutlichen Mietsteigerungen – erreicht werden konnten. Offensichtlich beruhten die Prognosen auf einer zu optimistischen Einschätzung der Marktlage. Gerade weil es noch wenig Erfahrungen auf diesem Markt gab, waren derartige Signale besonders ernst zu nehmen. Die B.-interne Beleihungswertermittlung steht dem nicht entgegen; diese stammt vom 02.10.1996, als noch versucht wurde, die Wohnungen des Objekts R. separat zu veräußern. Dass die B. I. GmbH ihre Vertriebsgarantie bzgl. der Wohnungen teilweise nicht erfüllen konnte und diese Wohnungen daher in den Fonds eingebracht wurden, hätte eher Anlass zu einer besonders vorsichtigen Betrachtungsweise geben müssen. Auch die sonstigen von der Beklagten vorgelegten Unterlagen konnten keinen sicheren Anlass für die Hoffnung geben, dass die prognostizierten Mieten – einschließlich der bereits für das Jahr 2004 vorgesehenen Steigerung um 16 % und der weiteren Steigerung für 2005 – zeitnah zu erreichen sein würden. Schon der Prospektprüfungsbericht aus dem Jahr 1999, der der Beklagten unstreitig bekannt war, ging bereits davon aus, dass sich der derzeitige Marktpreis für R. bei 12 DM/qm bewege, daher die Mietprognosen für R. zu positiv seien und die kalkulierte Miete nur mittel- bis langfristig erreichbar sei (Bl. 256R d.A.). Mittelfristig (ab 2005) waren aber bereits – wie ausgeführt – weitere erhebliche Mietsteigerungen in die Prognose eingerechnet.

An der Bejahung einer vorsätzlichen Täuschung ändert auch nichts, dass für fünf Jahre eine Mietgarantie abgegeben worden war. Zwar dürfte diese Garantie (Anlage B3, Bl. 196 ff. d.A.) auch das Risiko von Wohnungsleerständen abgedeckt haben. Entscheidend ist aber, dass die Mietgarantie aus der Sicht der Anleger, geprägt durch die Prospektangaben und die Prognosen, den Sinn hatte, zukünftige und noch nicht konkret absehbare Risiken und Ausfälle abzusichern. Sie konnte deshalb die Fondsinitiatoren, die sonstigen verantwortlichen Personen und damit auch die Beklagte im Rahmen ihres konkreten Wissensvorsprungs nicht von der Verpflichtung entbinden, die Anleger über die gegenwärtigen tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Fonds und die sich hieraus ergebenden Risiken und Gefahren umfassend und wahrheitsgemäß aufzuklären. Hinzu kommt das zumindest allgemein bestehende Insolvenzrisiko der Mietgarantin für die 5-jährige Dauer der Mietgarantie. Außerdem sollte die Mietgarantie gemäß dem von der Beklagten vorgelegten Mietgarantie-Vertrag (Bl. 196 f., §§ 1, 3) frühestens ab Beginn der Vermietungsphase 2001 beginnen, sodass das bereits im Jahr 2000 aufgelaufene Defizit von der Garantie – prospektwidrig – nicht einmal umfasst war. Darüber hinaus bezog sich die Mietgarantie auch nicht auf die Mietsteigerungen, die schon ab 2005 – d.h. noch während der Dauer der Garantiezeit – prognostiziert waren. Für die Beurteilung der Abweichungen zwischen den prognostizierten und den tatsächlichen Mieteinnahmen haben die zusätzlichen Zahlungen der Mietgarantin unberücksichtigt zu bleiben, da sie für die Beurteilung der grundsätzlichen Ertragskraft des Fonds und der Fondsobjekte ohne Bedeutung waren.

e) Wäre der Kläger darüber aufgeklärt worden, dass der Fonds in seiner wirtschaftlichen Entwicklung bereits zum Zeitpunkt seines Beitritts deutlich hinter den Erwartungen und Prognosen zurückgeblieben war und die B. I. GmbH – wenige Tage nach seinem Fondsbeitritt – hinsichtlich der realisierten Mieterträge ein Defizit gegenüber den Prognosen von 850.000,- DM errechnet und Anlass zur Besorgnis gesehen hat, hätte er Abstand von einer Beteiligung genommen. Angesichts der erheblichen Unsicherheiten der zukünftigen Entwicklung, die sich dann ja auch bereits ab 2004 in drastisch reduzierten Ausschüttungen realisiert haben, kam bei verständiger Sicht nur eine solche Entscheidung in Betracht. Dafür dass sich auch der Kläger in dieser Weise entschieden hätte, spricht eine nicht widerlegte Vermutung.

Wäre der Kläger vor Abschluss des Darlehensvertrages von der Beklagten pflichtgemäß darüber aufgeklärt worden, dass er hinsichtlich der prognostizierten Ausschüttungen unzutreffend informiert worden war und ihm auch die aufgrund der unter den Fondsobjekten befindlichen "Problemkinder" erdorderliche Umstrukturierung des Fonds verschwiegen worden war, hätte er aufgrund dieser Täuschungen die Einzahlung der Einlage – auch noch nach Zeichnung der Beteiligung – verweigern können.

2. Die Verjährungseinrede der Beklagten greift nicht durch. Die 3-jährige Verjährungsfrist des § 195 BGB n.F. begann erst mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Kläger Kenntnis von der Person des Schädigers und den anspruchsbegründenden Umständen erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen können (§ 199 BGB n.F.). Soweit die Kammer bislang die Auffassung vertreten hat, dass der Beginn der Verjährungsfrist im Rahmen der Übergangsvorschriften kenntnisunabhängig zu beurteilen sei, wird diese Recht-sprechung in Hinblick auf die Entscheidung des BGH vom 23.01.2007 (Az. XI ZR 44/06) – insbesondere auch aus Gründen der Rechtssicherheit – aufgegeben. Eine solche Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis vor Ablauf des Jahres 2003 ist im vorliegenden Fall für die o.g. Schadens-ersatzansprüche wegen Wissensvorsprungs nicht festzustellen. Ausgangspunkt ist dabei, dass die Verjährung für jeden Beratungsfehler und jede sonstige Pflicht-verletzung gesondert zu beurteilen ist (vgl. BGH, Urt. v. 09.11.2007, V ZR 25/07).

Die Fondsaus-schüttungen gingen erst ab dem Jahre 2004 deutlich zurück (vgl. Aufstellung S. 11 der Klage). Es ist nicht ersichtlich, dass für den Kläger davor Anlass bestand, die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen in Betracht zu ziehen. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist ein Anleger auch nicht gehalten, ohne besonderen Anlass nach Abschluss einer Kapitalanlage noch den Prospekt durchzuarbeiten. Dies kann hier aber auch dahingestellt bleiben, da der Kläger durch die Lektüre des Prospekts nicht hätte erkennen können, dass er durch die Prospektangaben getäuscht wurde. Darüber hinaus waren zur Beurteilung der Frage, ob sich auch die Beklagte als finanzierende Bank schadensersatzpflichtig gemacht hatte, weitere Informationen über den Kenntnisstand der Beklagten und ihr Zusammenwirken mit den Fondsinitiatoren erforderlich, die aus den für einen Fondsgesellschafter grundsätzlich zugänglichen Unterlagen nicht zu entnehmen waren. Die Schlüssigkeit des Schadensersatz-anspruchs wegen Wissens-vorsprungs beruht im Wesentlichen auf Informationen aus dem internen Schriftwechsel zwischen den Fondsinitiatoren und der Beklagten bzw. der B. I. GmbH. Dem Vortrag des Klägers, dass er hiervon erst im Rahmen anwaltlicher Beratungsgespräche Kenntnis erlangt habe, ist die Beklagte nicht mit Substanz entgegengetreten.

2. Die Beklagte ist daher zum Ersatz des sogenannten negativen Interesses verpflichtet. Sie hat den Kläger so zu stellen, als wenn er sich nicht zu der Beteiligung an dem Fonds und deren Finanzierung durch das von der Beklagten gewährte Darlehen entschlossen hätte.

a) Der zu Ziffer 1. gestellte Leistungsantrag ist jedoch nur in Höhe von 897,42 € begründet. Zwar hat der Kläger substantiiert dargelegt, dass sich bis Ende 2006 eine Differenz zwischen Kreditbelastungen und den Ausschüttungen in Höhe von 6.438,80 € ergeben habe. Dem von dem Kläger teilweise berichtigten Vortrag zu den einzelnen Zahlungen (vgl. Bl. 130 f. d.A.) ist die Beklagte nicht mehr entgegengetreten.

Die Beklagte macht aber zu Recht geltend, dass der Kläger sich die durch die Fondsbeteiligung erlangten Steuervorteile im Wege des Vorteilsaus-gleichs anrechnen lassen muss. Dass eine Abänderung der für die Jahre 2000 bis 2004 erlassenen Steuerbescheide gemäß §§ 173, 175 Abgabenordnung zulässig ist, ist nicht ersichtlich. Das vorgelegte – unverbindliche – Schreiben des Finanzamtes H. (Anl. A32, Bl. 220 d.A.) bezieht sich auch nicht auf den vorliegenden Fall eines Schadens-ersatzanspruchs gegen die finanzierende Bank, sondern auf eine Rückabwicklung der Fondsbeteiligung. Nicht ersichtlich ist auch, dass der Kläger den tatsächlich gezahlten Schadensersatz im Jahre des Zuflusses versteuern muss. Steuerrechtlich geht es nämlich nicht um Einnahmen aus unternehmerischer Tätigkeit, sondern aus Vermietung und Verpachtung. Die unstreitigen Steuervorteile für die Jahre 2000 bis 2004 in Höhe von insgesamt 5.541,48 € – vgl. Aufstellung der Beklagten (Bl. 321 d.A.), der der Kläger nicht mehr entgegengetreten ist – sind deshalb in Abzug zu bringen, sodass sich der Schaden des Klägers auf 897,42 € reduziert.

b) Die Zinsentscheidung beruht auf den §§ 286, 288 BGB.

c) Im Übrigen sind die Klaganträge zu 2. – 5. begründet, wobei hinsichtlich des Klagantrags zu 3. ebenfalls eine Zug-um-Zug-Einschränkung vorzunehmen war. Bei den Feststellungsanträgen zu 2. und 4. kam diese Einschränkung hingegen nicht in Betracht. Insoweit ist es Sache der Beklagten gegebenenfalls den Anspruch auf Übertragung der Rechte aus dem Fondsanteil eigenständig gegen den Kläger geltend zu machen.

d) Auch der Feststellungsantrag zu 6. ist zulässig und begründet. Ungeachtet der Ausführungen zu Ziff. 2 a), die den gegenwärtigen Sach- und Streitstand betreffen, kann nicht ausgeschlossen werden, dass Finanzämter und -gerichte, die an die Beurteilung der Kammer natürlich nicht gebunden sind, bei zukünftigen Entscheidungen zu einem anderen Ergebnis gelangen könnten. Da diese Unsicherheit nicht zu Lasten des geschädigten Klägers gehen darf, besteht ein Feststellungsinteresse i. S. d. § 256 Abs. 1 ZPO für den Antrag zu 6. Da die in dem Antrag genannten steuerlichen Nachteile den durch die Fondsbeteiligung verursachten Schaden des Klägers erhöhen würden, ist auch insoweit eine Einstandspflicht der Beklagten gegeben.

e) Der Klagantrag zu 7., mit dem der Kläger seine außergerichtlichen Anwaltskosten geltend macht, ist unter dem Gesichtspunktes des Schadensersatzes im Wesentlichen begründet. Allerdings kann – ohne nähere Darlegungen – nicht davon ausgegangen werden, dass der Gegenstandswert den Streitwert dieses Rechtsstreits überstieg. Ausgehend von einem Gebührenwert von bis zu 30.000,- € ergibt sich somit eine auf 1.430,05 € reduzierte Forderung.

f) Entgegen der Ansicht der Beklagten hat die Verteilung nicht Zug um Zug gegen Abtretung möglicher Ansprüche gegen die Fondsverantwortlichen zu erfolgen. Denn diese würden neben der Beklagten als Gesamtschuldner haften. Erfüllt die Beklagte die ihr obliegenden Schadensersatzansprüche, stehen ihr deshalb entsprechende Regressansprüche nach Maßgabe des § 426 BGB zu. Die von der Beklagten hierzu zitierte BGH-Rechtsprechung bezieht sich auf die – im Wesentlichen – überholten Urteile des 2. Zivilsenats zur Bankenhaftung aus verbundenem Geschäft (Urteile v. 14.06.2004) und betrifft nicht den vorliegenden Fall der gesamt-schuldnerischen Haftung der Bank wegen eigener Pflichtverletzungen.

3. Ob auch eine Haftung der Beklagten unter dem Gesichtspunkt des verbundenen Geschäfts – wegen vorsätzlicher Täuschung durch die Vermittler – in Betracht kommt, kann dahingestellt bleiben.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach §§ 708 Ziffer 11, 709, 711 ZPO.

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(zugleich für die durch Urlaub an der

Unterschrift gehinderten VRiin LG #)

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